Ingatlaneladás Spanyolországban nem rezidensként: a 3%-os visszatartás lépésről lépésre
Ha Spanyolországban ingatlant ad el, és nem itteni adóügyi rezidens, a vevőnek a vételár 3%-át vissza kell tartania, és egy hónapon belül be kell fizetnie a spanyol adóhatóságnak a 211-es nyomtatványon. Ez nem a végleges adó: a nyereséget a 210-es nyomtatványon vallja be, a különbözetet 19%-kal fizeti meg, vagy visszakéri a többletet.
Röviden
- A vevő a megállapodott vételár 3%-át visszatartja, és az eladástól számított egy hónapon belül befizeti a 211-es nyomtatványon.
- Az eladó a nyereséget a 210-es nyomtatványon vallja be az ezt követő három hónapban; az adó mértéke 19%.
- Ha a visszatartás több, mint az adó, a többlet visszaigényelhető.
Mikor kell a 3%-ot visszatartani?
Akkor, ha az eladó nem spanyol adóügyi rezidens, és nincs itt állandó telephelye. Mindegy, hogy a vevő rezidens-e, magánszemély vagy cég: a vevő köteles a megállapodott vételár 3%-át visszatartani és befizetni az adóhatóságnak. Ha az ingatlan részben rezidens tulajdonában van, a visszatartás csak a nem rezidens tulajdonos részére vonatkozik.
Ha a vevő nem fizeti be a visszatartott összeget, az ingatlan terhére marad a visszatartás és az esedékes adó közül a kisebbik összeg. Ezért a vevők és a közjegyzők nagyon komolyan veszik ezt a kötelezettséget.
Lépésről lépésre: az aláírástól a bevallásig
- Aláírás a közjegyzőnél. A vevő a vételárból levonja a 3%-ot.
- Első hónap. A vevő az eladás napjától számított egy hónapon belül befizeti ezt a 3%-ot a 211-es nyomtatványon, és átad Önnek egy példányt, amelyre később szüksége lesz.
- A következő három hónap. Ön benyújtja a 210-es nyomtatványt a nyereségről, az első hónap leteltét követő három hónapon belül. Akkor is be kell nyújtani, ha nincs fizetendő adó.
- Eredmény. Ha az adó több, mint a visszatartás, a különbözetet megfizeti; ha kevesebb, visszaigényelheti a többletet.
Példa: ha január 15-én ad el, a vevőnek február 15-ig kell befizetnie a 211-es nyomtatványt, Önnek pedig május 15-ig kell benyújtania a 210-es nyomtatványt.
Hogyan számítják az adót?
A nyereség az eladási érték (vételár mínusz az Ön által fizetett eladási költségek és adók) és a beszerzési érték (a vételár, plusz a felújítások, valamint a vásárlás költségei és adói; a karbantartás és a javítás nem számít) különbsége. A nyereségre 19%-os adó vonatkozik, és ebből levonják a vevő által már visszatartott 3%-ot.
| Szemléltető példa | A eset | B eset |
|---|---|---|
| Eladási ár | 300 000 € | 300 000 € |
| Eladási költségek | 10 000 € | 10 000 € |
| Vételár + költségek és felújítások | 215 000 € | 270 000 € |
| Nyereség | 75 000 € | 20 000 € |
| Adó (19%) | 14 250 € | 3 800 € |
| A vevő visszatartása (3%) | 9 000 € | 9 000 € |
| Eredmény | Fizetendő: 5 250 € | Visszajár: 5 200 € |
Ha veszteséggel ad el, nincs fizetendő adó, és a teljes visszatartást visszaigényelheti. Őrizze meg az adásvételi okiratokat, valamint a vásárlás és a felújítások számláit: ezek igazolják a beszerzési értéket.
Mentességek és különleges esetek
- EU- vagy EGT-rezidensek (adóügyi információcserével): a spanyolországi fő lakóhelyük eladásából származó nyereség adómentes lehet, ha az összeget új fő lakóhelybe fektetik; részleges újrabefektetésnél a mentesség arányos.
- 2012. május 12. és december 31. között vásárolt ingatlanok: a nyereség 50%-a adómentes.
- 1994. december 31. előtt vásárolt ingatlanok: a 2006. január 20-ig keletkezett nyereségrész csökkenthető.
Ne feledkezzen meg a helyi plusvalía adóról
A nyereségadón kívül az eladás után a települési plusvalía adó is esedékes lehet. Ha az eladó nem rezidens, ennél az adónál a vevő a helyettesítő adóalany a spanyol Adóügyi Főigazgatóság szerint. Érdemes a foglalói szerződésben (arras) egyértelműen rögzíteni, hogyan fizetik meg. A többi eladási költséget itt mutatjuk be: Ingatlaneladás költségei a Valenciai Közösségben.
Mit jelent ez Önnek?
Ha elad: mielőtt meghatározza az árat, számolja ki, mennyi marad Önnek nettóban, a 3%-os visszatartással, a 19%-os adóval és a költségekkel együtt. Már az elején gyűjtse össze az okiratokat és a számlákat, és jegyezze fel a dátumokat: a 210-es nyomtatvány határideje az aláírás napjától számít.
Ha nem rezidenstől vásárol: a 3% visszatartása és befizetése az Ön kötelezettsége. Ha elmulasztja, a megvásárolt ingatlan felel ezért a tartozásért.
Ez a cikk tájékoztató jellegű. Saját ügyében forduljon adótanácsadóhoz.
Gyakori kérdések
A 3%-os visszatartás egy újabb adó? Nem. Ez a nyereségadóra fizetett előleg. A 210-es nyomtatvány benyújtásakor levonják a végleges adóból, és ha több, a különbözet visszaigényelhető.
Mi történik, ha a vevő nem fizeti be a 3%-ot? Az eladott ingatlan terhére marad a visszatartás és az esedékes adó közül a kisebbik összeg. Ezért a vevőnek is érdeke betartani a 211-es nyomtatvány egyhónapos határidejét.
Mikor kell benyújtani a 210-es nyomtatványt eladás után? Abban a három hónapban, amely a vevő egyhónapos befizetési határidejét követi. Január 15-i eladásnál a határidő május 15., akár fizetni kell, akár visszatérítés jár.
Olvassa el az ingatlaneladás adóiról Spanyolországban szóló cikkünket és útmutatónkat az ingatlaneladásról a Costa Blancán 2026-ban, vagy nézze meg, hogyan adjuk el az Ön ingatlanát.
Mennyit ér az Ön ingatlana? Tudja meg 3 perc alatt ingyenes online értékbecslőnkkel, hívjon minket a +34 965 064 440-es számon, vagy írjon WhatsAppon: +34 601 868 660. Alfaz del Pi, Albir, La Nucía, Altea, Benidorm és Finestrat a szakterületünk, irodánk Albirban (Alfaz del Pi) található.
Források: Spanyol Adóhatóság (Agencia Tributaria), a 211-es nyomtatvány kitöltési útmutatója és „Ingatlan eladásából származó nyereség” (állandó telephely nélküli nem rezidensek); Agencia Tributaria, „Az IRNR-bevallás nyomtatványa és határideje”; Spanyol Adóügyi Főigazgatóság, V1699-23 állásfoglalás (2023.06.13.), a notariosyregistradores.com alapján. Megtekintve: 2026.11.11.
