Dekret mieszkaniowy zatwierdzony: co się zmienia dla właścicieli i kupujących na Costa Blanca

12 listopada 2026 r. hiszpański Kongres zatwierdził dekret z mocą ustawy 29/2026. Od 1 grudnia najem turystyczny do 30 nocy podlega 10% VAT, od 2027 r. gminy mogą podnieść IBI dla mieszkań turystycznych, podwyżki czynszu pozostają ograniczone do 2%, a dla kupujących pierwsze mieszkanie powstaje państwowa pożyczka 0%.

W skrócie

Od 1 grudnia 2026 r.: 10% VAT na najem umeblowanych mieszkań do 30 nocy lub z usługami hotelowymi, także dla nierezydentów.
Najem długoterminowy: podwyżki ograniczone do 2% do końca 2027 r.; najemca może wnioskować o maksymalnie dwa lata przedłużenia.
„Tu Casa”: nieoprocentowana pożyczka ICO do 20% ceny (maks. 50 000 €) na pierwsze mieszkanie; warunki jeszcze nieopublikowane.

Co Kongres zatwierdził 12 listopada

Stała Komisja Kongresu (Diputación Permanente) zatwierdziła 12 listopada, stosunkiem głosów 35 do 34, dekret z mocą ustawy 29/2026 o społecznej funkcji mieszkalnictwa i dostępnej podaży mieszkań, opublikowany w BOE 7 października. Drugi dekret, 28/2026, przewidujący automatyczne przedłużanie umów najmu, został odrzucony tym samym stosunkiem głosów i wygasł.

29 listopada w Hiszpanii odbędą się wybory parlamentarne. Dekret obowiązuje, dopóki przyszły parlament go nie zmieni.

Najem turystyczny: 10% VAT od 1 grudnia

Dotąd wynajem umeblowanego mieszkania bez usług hotelowych był zwolniony z VAT. Od 1 grudnia 2026 r. podlega stawce 10%, gdy właściciel świadczy usługi typu hotelowego lub gdy każdy pobyt trwa 30 nocy lub krócej, nawet bez usług.

Bez zmian: główne miejsce zamieszkania właściciela, najem powyżej 30 nocy i umowy według ustawy o najmie (LAU).
Właściciele, także osoby prywatne i nierezydenci, stają się podatnikami VAT: rejestracja, faktury i deklaracje. W zamian mogą odliczać VAT od kosztów.

Wykres słupkowy: maksymalna dopłata do IBI dla mieszkań turystycznych według dekretu 29/2026, do 50%, 100% i 150% w zależności od liczby lokali

Dopłata do IBI i gminny podatek od wzrostu wartości

Od 2027 r. gminy w strefach uznanych za napięty rynek mieszkaniowy mogą nałożyć dopłatę do IBI mieszkań turystycznych: do 50%, do 100% przy dwóch lub więcej takich lokalach i do 150% przy czterech lub więcej. Obowiązuje tylko wtedy, gdy gmina wprowadzi ją w uchwale podatkowej. Dopłata może objąć także mieszkania puste dłużej niż dwa lata bez uzasadnienia.

Od 1 grudnia 2026 r. obowiązują też nowe maksymalne współczynniki gminnego podatku od wzrostu wartości gruntu (plusvalía) w metodzie obiektywnej. Nadal można zapłacić od rzeczywistego zysku, jeśli jest niższy, a przy braku wzrostu wartości podatku nie ma.

Najem długoterminowy: limit 2% i przedłużenia

Roczna waloryzacja czynszu jest ograniczona do 2% do 31 grudnia 2027 r.
Najemca z umową na mieszkanie główne kończącą się do 31 grudnia 2028 r. może wnioskować o przedłużenie do dwóch lat, jeśli płaci na bieżąco; właściciel może odmówić w określonych przypadkach, np. gdy potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny.
Umowy sezonowe wymagają rzeczywistej, udokumentowanej przyczyny, a kosztów zarządzania nie można przerzucać na najemcę.

Kupujący: pożyczka „Tu Casa”

Dekret tworzy linię 10 000 mln € zarządzaną przez ICO: nieoprocentowane pożyczki do 20% wartości mieszkania, maksymalnie 50 000 €, na dziesięć lat, aby wypłacalni nabywcy pierwszego mieszkania mogli pokryć wkład własny. Banki uczestniczące, wymagania i data startu nie zostały jeszcze opublikowane.

Co to oznacza dla Ciebie

Wynajmujesz turystom: przed 1 grudnia porozmawiaj ze swoim doradcą podatkowym o rejestracji VAT, fakturowaniu i cenach na 2027 r.
Wynajmujesz długoterminowo: zaplanuj waloryzację na 2027 r. z limitem 2% i sprawdź, czy najemca może wnioskować o przedłużenie.
Myślisz o sprzedaży: poproś nas o wycenę i szacunek plusvalía według nowych współczynników.
Kupujesz pierwsze mieszkanie w Hiszpanii: nie licz na „Tu Casa”, dopóki ICO nie opublikuje warunków.

Informacje orientacyjne; skonsultuj się z doradcą podatkowym lub prawnikiem.

Najczęstsze pytania

Czy zapłacę 10% VAT, jeśli wynajmuję tylko latem?

Tak, jeśli każdy pobyt trwa 30 nocy lub krócej i nie jest to Twoje główne mieszkanie. Liczy się długość każdego pobytu, a nie liczba miesięcy wynajmu w roku.

Jestem właścicielem nierezydentem. Czy to mnie dotyczy?

Tak. Dekret obejmuje nierezydentów: muszą zarejestrować się do VAT, wystawiać faktury i składać deklaracje, a mogą odliczać VAT od kosztów.

Czy wzrośnie mój IBI w Alfaz del Pi lub Benidorm?

Tylko jeśli obszar zostanie uznany za napięty rynek mieszkaniowy, a gmina zatwierdzi dopłatę w uchwale podatkowej. Nie może to nastąpić przed 2027 r.

Przeczytaj także

Masz mieszkanie turystyczne lub wynajmowane na Costa Blanca? Poproś Costa Prime o bezpłatną wycenę, a wyjaśnimy, jak te zmiany wpływają na dzisiejszą wartość Twojej nieruchomości. Biuro +34 965 064 440 · WhatsApp +34 601 868 660. Specjalizujemy się w Alfaz del Pi, Albir, La Nucía, Altea, Benidorm i Finestrat; nasze biuro jest w Albir.

Źródła

Galeria obrazów

Udział

facebook twitter Pinterest Linkedin E-mail

Zawróć

Formularz kontaktowy

Zaznacz pole, aby się z nami skontaktować i wyrazić zgodę na wykorzystanie twoich informacji zgodnie z naszą Polityką prywatności zostanie automatycznie dodana do naszą listę mailingową, ale możesz zrezygnować w dowolnym momencie*