Sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii przez nierezydenta: potrącenie 3% krok po kroku
Jeśli sprzedajesz nieruchomość w Hiszpanii i nie jesteś tu rezydentem podatkowym, kupujący musi potrącić 3% ceny i wpłacić tę kwotę do hiszpańskiego urzędu skarbowego na formularzu 211 w ciągu miesiąca. To nie jest ostateczny podatek: zysk deklarujesz na formularzu 210, dopłacasz różnicę według stawki 19% albo odzyskujesz nadpłatę.
W skrócie
- Kupujący potrąca 3% uzgodnionej ceny i wpłaca je na formularzu 211 w ciągu miesiąca od sprzedaży.
- Sprzedający deklaruje zysk na formularzu 210 w ciągu trzech miesięcy po upływie tego miesiąca; stawka podatku wynosi 19%.
- Jeśli potrącenie jest wyższe niż podatek, można odzyskać nadwyżkę.
Kiedy stosuje się potrącenie 3%?
Gdy sprzedający nie jest rezydentem podatkowym Hiszpanii i nie ma tu stałego zakładu. Nie ma znaczenia, czy kupujący jest rezydentem, osobą fizyczną czy firmą: to kupujący ma obowiązek potrącić 3% uzgodnionej ceny i wpłacić je do urzędu skarbowego. Jeśli nieruchomość należy częściowo do rezydenta, potrącenie dotyczy tylko udziału właściciela nierezydenta.
Jeśli kupujący nie wpłaci potrącenia, nieruchomość pozostaje obciążona zapłatą niższej z dwóch kwot: potrącenia lub należnego podatku. Dlatego kupujący i notariusze traktują ten obowiązek bardzo poważnie.
Krok po kroku: od podpisania aktu do deklaracji
- Podpisanie aktu u notariusza. Kupujący odlicza 3% od ceny, którą Ci płaci.
- Pierwszy miesiąc. Kupujący wpłaca te 3% na formularzu 211 w ciągu miesiąca od daty sprzedaży i przekazuje Ci jego egzemplarz, który będzie potrzebny później.
- Kolejne trzy miesiące. Składasz formularz 210, deklarując zysk, w ciągu trzech miesięcy po upływie tego pierwszego miesiąca. Trzeba go złożyć niezależnie od tego, czy jest podatek do zapłaty.
- Wynik. Jeśli podatek jest wyższy niż potrącenie, dopłacasz różnicę; jeśli niższy, możesz wnioskować o zwrot nadwyżki.
Przykładowy harmonogram: jeśli sprzedajesz 15 stycznia, kupujący ma czas do 15 lutego na wpłatę z formularza 211, a Ty do 15 maja na złożenie formularza 210.
Jak oblicza się podatek
Zysk to różnica między wartością sprzedaży (cena sprzedaży minus koszty i podatki sprzedaży, które ponosisz) a wartością nabycia (cena zakupu plus ulepszenia oraz koszty i podatki zakupu; koszty utrzymania i napraw się nie liczą). Od zysku płaci się 19%, a od wyniku odejmuje się 3% już potrącone przez kupującego.
| Przykład poglądowy | Przypadek A | Przypadek B |
|---|---|---|
| Cena sprzedaży | 300 000 € | 300 000 € |
| Koszty sprzedaży | 10 000 € | 10 000 € |
| Cena zakupu + koszty i ulepszenia | 215 000 € | 270 000 € |
| Zysk | 75 000 € | 20 000 € |
| Podatek (19%) | 14 250 € | 3 800 € |
| Potrącenie kupującego (3%) | 9 000 € | 9 000 € |
| Wynik | Dopłacasz 5 250 € | Otrzymujesz zwrot 5 200 € |
Jeśli sprzedajesz ze stratą, nie ma podatku do zapłaty i możesz odzyskać całe potrącenie. Zachowaj akty notarialne oraz faktury za zakup i ulepszenia: to one dokumentują wartość nabycia.
Zwolnienia i szczególne przypadki
- Rezydenci UE lub EOG (z wymianą informacji podatkowych): zysk ze sprzedaży nieruchomości, która była ich głównym miejscem zamieszkania w Hiszpanii, może być zwolniony, jeśli kwotę zainwestują w nowe główne mieszkanie; przy częściowej reinwestycji zwolnienie jest proporcjonalne.
- Nieruchomości kupione między 12 maja a 31 grudnia 2012 r.: 50% zysku jest zwolnione.
- Nieruchomości kupione przed 31 grudnia 1994 r.: można obniżyć część zysku wypracowaną do 20 stycznia 2006 r.
Nie zapomnij o gminnej plusvalii
Oprócz podatku od zysku sprzedaż może wiązać się z gminnym podatkiem plusvalía. Gdy sprzedający jest nierezydentem, kupujący jest płatnikiem zastępczym tego podatku według Generalnej Dyrekcji ds. Podatków. Warto jasno zapisać w umowie przedwstępnej (arras), jak zostanie zapłacony. Pozostałe koszty sprzedaży opisujemy w artykule Koszty związane ze sprzedażą nieruchomości w Walencji.
Co to oznacza dla Ciebie
Jeśli sprzedajesz: zanim ustalisz cenę, policz, ile Ci zostanie netto, uwzględniając potrącenie 3%, podatek 19% i koszty. Od początku zbierz akty i faktury oraz zapisz daty: termin formularza 210 liczy się od dnia podpisania aktu.
Jeśli kupujesz od nierezydenta: potrącenie i wpłata 3% to Twój obowiązek. Jeśli go nie dopełnisz, kupiona nieruchomość odpowiada za ten dług.
Ten artykuł ma charakter informacyjny. W swojej konkretnej sprawie skonsultuj się z doradcą podatkowym.
Najczęściej zadawane pytania
Czy potrącenie 3% to dodatkowy podatek? Nie. To zaliczka na podatek od zysku. Odlicza się ją od ostatecznego podatku przy składaniu formularza 210, a jeśli jest wyższa, można odzyskać nadwyżkę.
Co się stanie, jeśli kupujący nie wpłaci 3%? Sprzedana nieruchomość pozostaje obciążona zapłatą niższej z kwot: potrącenia lub należnego podatku. Dlatego kupującemu zależy na dotrzymaniu miesięcznego terminu formularza 211.
Kiedy złożyć formularz 210 po sprzedaży? W ciągu trzech miesięcy po upływie miesiąca, który kupujący ma na wpłatę potrącenia. Przy sprzedaży 15 stycznia termin mija 15 maja, niezależnie od tego, czy jest podatek do zapłaty, czy zwrot.
Przeczytaj też o podatkach od sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii i nasz poradnik sprzedaży nieruchomości na Costa Blanca w 2026 r. albo zobacz, jak sprzedajemy nieruchomości.
Ile jest warta Twoja nieruchomość? Sprawdź to w 3 minuty dzięki naszej bezpłatnej wycenie online, zadzwoń pod +34 965 064 440 lub napisz na WhatsApp: +34 601 868 660. Specjalizujemy się w Alfaz del Pi, Albir, La Nucía, Altei, Benidorm i Finestrat, a nasze biuro znajduje się w Albir (Alfaz del Pi).
Źródła: hiszpańska Agencja Podatkowa (Agencia Tributaria), instrukcja formularza 211 oraz „Zysk kapitałowy ze sprzedaży nieruchomości” (nierezydenci bez stałego zakładu); Agencia Tributaria, „Formularz i termin deklaracji IRNR”; Generalna Dyrekcja ds. Podatków, interpretacja V1699-23 (13.06.2023), za notariosyregistradores.com. Dostęp: 11.11.2026.
