El 12 de noviembre el Congreso convalidó el Real Decreto-ley 29/2026. Desde el 1 de diciembre, el alquiler turístico de hasta 30 noches paga un 10 % de IVA; desde 2027 los ayuntamientos podrán recargar el IBI de las viviendas turísticas, el alquiler mantiene un tope del 2 % y llega un préstamo al 0 % para la primera vivienda.

Qué aprobó el Congreso el 12 de noviembre

La Diputación Permanente del Congreso convalidó el 12 de noviembre, por 35 votos a 34, el Real Decreto-ley 29/2026, de medidas para la función social de la vivienda y la oferta asequible, publicado en el BOE el 7 de octubre. El otro decreto, el 28/2026, que preveía la renovación automática de los alquileres, fue rechazado por el mismo margen y ha decaído.

España celebra elecciones generales el 29 de noviembre. El decreto sigue en vigor salvo que un futuro Parlamento lo modifique.

Alquiler turístico: IVA del 10 % desde el 1 de diciembre

Hasta ahora, alquilar una vivienda amueblada sin servicios hoteleros estaba exento de IVA. Desde el 1 de diciembre de 2026 tributa al 10 % cuando el propietario presta servicios propios de la hostelería o cuando cada estancia es de 30 noches o menos, aunque no haya servicios.

• Quedan fuera: la vivienda habitual del propio arrendador, los alquileres de más de 30 noches y los contratos de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Los propietarios, también particulares y no residentes, pasan a ser sujetos pasivos del IVA: alta censal, facturas y declaraciones. A cambio, pueden deducir el IVA de sus gastos.

Recargo del IBI y plusvalía municipal

Desde 2027, los ayuntamientos de zonas declaradas de mercado residencial tensionado podrán recargar el IBI de las viviendas turísticas: hasta el 50 %, hasta el 100 % si el titular tiene dos o más y hasta el 150 % si tiene cuatro o más. Solo se aplica si el ayuntamiento lo aprueba en su ordenanza fiscal. También podrán recargarse las viviendas vacías más de dos años sin causa justificada.

Desde el 1 de diciembre de 2026 rigen además nuevos coeficientes máximos de la plusvalía municipal en el método objetivo. Se puede seguir tributando por la ganancia real si es menor, y no hay impuesto si no hubo incremento de valor.

Alquiler de larga duración: tope del 2 % y prórrogas

• La actualización anual de la renta está limitada al 2 % hasta el 31 de diciembre de 2027.
• El inquilino con contrato de vivienda habitual que venza antes del 31 de diciembre de 2028 puede pedir una prórroga de hasta dos años si está al corriente de pago; el propietario puede negarse en casos concretos, como necesitar la vivienda para sí o para su familia cercana.
• Los contratos de temporada necesitan una causa real y acreditada, y los gastos de gestión no se pueden repercutir al inquilino.

Compradores: el préstamo «Tu Casa»

El decreto crea una línea de 10.000 millones de euros gestionada por el ICO: préstamos sin intereses de hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 euros y diez años para devolverlos, para que compradores solventes de primera vivienda cubran la entrada. Aún no se han publicado los bancos participantes, los requisitos ni la fecha de inicio.

Lo que significa para usted

• Alquila su vivienda a turistas: hable con su asesor fiscal antes del 1 de diciembre sobre el alta en el IVA, la facturación y sus precios de 2027.
• Alquila a largo plazo: planifique la actualización de 2027 con el tope del 2 % y compruebe si su inquilino puede pedir la prórroga.
• Piensa vender: pídanos una valoración y una estimación de la plusvalía con los nuevos coeficientes.
• Compra su primera vivienda: no cuente con «Tu Casa» hasta que el ICO publique las condiciones.

Información orientativa; consulte con su asesor fiscal o abogado.

Preguntas frecuentes

¿Pago el 10 % de IVA si solo alquilo mi vivienda en verano?

Sí, si cada estancia es de 30 noches o menos y no es su vivienda habitual. Cuenta la duración de cada estancia, no los meses que alquile al año.

Soy propietario no residente. ¿Me afecta?

Sí. El decreto incluye a los no residentes: deben darse de alta en el IVA, emitir facturas y presentar declaraciones, y pueden deducir el IVA de sus gastos.

¿Subirá mi IBI en Alfaz del Pi o Benidorm?

Solo si la zona se declara de mercado residencial tensionado y el ayuntamiento aprueba el recargo en su ordenanza fiscal. No puede aplicarse antes de 2027.

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Fuentes

• Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823, BOE 07/10/2026)
• El Diario de Madrid, 12/11/2026: votación en la Diputación Permanente
• Tourinews, 13/11/2026: IVA y recargo del IBI para viviendas turísticas
• Notarías Barcelona: novedades fiscales del RDL 29/2026
• idealista/news, 06/10/2026: préstamos «Tu Casa» del ICO