Si vende una vivienda en España y no es residente fiscal, el comprador debe retener el 3 % del precio y pagarlo a Hacienda con el modelo 211 en el plazo de un mes. No es el impuesto final: usted declara la ganancia con el modelo 210, paga la diferencia al 19 % o pide la devolución del exceso.

¿Cuándo se aplica la retención del 3 %?

Se aplica cuando el vendedor es no residente fiscal en España y no tiene establecimiento permanente aquí. Da igual que el comprador sea residente o no, o que sea una persona o una empresa: es el comprador quien está obligado a retener el 3 % del precio pactado e ingresarlo en Hacienda. Si la vivienda es en parte de un residente, la retención solo se calcula sobre la parte del propietario no residente.

Si el comprador no ingresa la retención, la vivienda queda afecta al pago de la cantidad menor entre esa retención y el impuesto que corresponda. Por eso es una obligación que el comprador y la notaría tienen muy en cuenta.

Paso a paso, desde la firma hasta la declaración

1. Firma en la notaría. El comprador descuenta el 3 % del precio que le paga a usted.
2. Primer mes. El comprador ingresa ese 3 % con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta y le entrega a usted un ejemplar, que necesitará después.
3. Tres meses siguientes. Usted presenta el modelo 210 para declarar la ganancia, en el plazo de tres meses una vez pasado ese primer mes. Hay que presentarlo tanto si sale a pagar como si no.
4. Resultado. Si el impuesto es mayor que la retención, paga la diferencia; si es menor, puede pedir la devolución del exceso.

Ejemplo de calendario: si vende el 15 de enero, el comprador tiene hasta el 15 de febrero para ingresar el modelo 211 y usted, hasta el 15 de mayo para presentar el modelo 210.

Cómo se calcula el impuesto

La ganancia es la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos los gastos y tributos de la venta que pague usted) y el valor de compra (precio que pagó más las mejoras y los gastos y tributos de la compra; los gastos de conservación y reparación no cuentan). Sobre esa ganancia se aplica un tipo del 19 %, y de lo que salga se resta el 3 % que ya retuvo el comprador.

Si vende con pérdidas, no hay impuesto que pagar y puede pedir la devolución de toda la retención. Guarde las escrituras y las facturas de la compra y de las mejoras: son las que demuestran su valor de compra.

Exenciones y casos especiales

• Residentes en la UE o el EEE (con intercambio de información tributaria): pueden dejar sin tributar la ganancia de la venta de la que fue su vivienda habitual en España si reinvierten el importe en una nueva vivienda habitual; si reinvierten solo una parte, la exención es proporcional.
• Viviendas compradas entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: tienen una exención del 50 % de la ganancia.
• Viviendas compradas antes del 31 de diciembre de 1994: se puede reducir la parte de la ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006.

No olvide la plusvalía municipal

Además del impuesto sobre la ganancia, la venta puede generar la plusvalía municipal. Cuando el vendedor es no residente, el comprador es el sustituto del contribuyente en este impuesto, según la Dirección General de Tributos. Conviene dejar claro en el contrato de arras cómo se va a pagar. El resto de gastos de la venta los explicamos en Gastos de vender una casa en la Comunitat Valenciana.

Lo que significa para usted

Si va a vender: calcule cuánto le quedará neto antes de fijar el precio, contando la retención del 3 %, el impuesto al 19 % y los gastos. Reúna desde el principio las escrituras y facturas, y apunte las fechas: el plazo del modelo 210 empieza a contar el día de la firma.

Si va a comprar a un no residente: retener e ingresar el 3 % es obligación suya. Si no lo hace, la vivienda que compra responde de esa deuda.

Este artículo es informativo. Para su caso concreto, consulte con un asesor fiscal.

Preguntas frecuentes

¿La retención del 3 % es un impuesto más? No. Es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia. Se resta del impuesto final al presentar el modelo 210 y, si es mayor, se puede pedir la devolución del exceso.

¿Qué pasa si el comprador no ingresa el 3 %? La vivienda vendida queda afecta al pago de la cantidad menor entre la retención y el impuesto que corresponda. Por eso al comprador le interesa cumplir el plazo de un mes del modelo 211.

¿Cuándo se presenta el modelo 210 tras vender? En los tres meses siguientes al mes que tiene el comprador para ingresar la retención. Si vende el 15 de enero, el plazo termina el 15 de mayo, tanto si sale a pagar como si sale a devolver.

Lea también los impuestos por la venta de viviendas en España y nuestra guía para vender su casa en la Costa Blanca en 2026, o vea cómo vendemos su vivienda.

¿Cuánto vale su vivienda? Conózcalo en 3 minutos con nuestro valorador online gratuito, llámenos al 965 064 440 o escríbanos por WhatsApp al 601 868 660. Somos especialistas en Alfaz del Pi, Albir, La Nucía, Altea, Benidorm y Finestrat, con oficina en el Albir (Alfaz del Pi).

Fuentes: Agencia Tributaria, instrucciones del modelo 211 y «Ganancia patrimonial derivada de la transmisión de inmuebles» (no residentes sin establecimiento permanente); Agencia Tributaria, «Modelo y plazo de declaración del IRNR»; Dirección General de Tributos, consulta V1699-23 (13/06/2023), recogida por notariosyregistradores.com. Consultado el 11/11/2026.