Brak budowy nowych domów w Hiszpanii: wpływ i perspektywy dla sektora nieruchomości

W ostatnich latach w Hiszpanii nastąpiło wyraźne spowolnienie budowy nowych domów, co uruchomiło alarm w sektorze nieruchomości i stwarza poważne wyzwania zarówno w perspektywie krótko-, jak i długoterminowej. Zjawisko to, mające bezpośredni wpływ na podaż mieszkań, nie tylko przekłada się na ceny i dostęp do mieszkań, ale także wpływa na ogólną gospodarkę kraju i jego konkurencyjność w Unii Europejskiej.

Obecna sytuacja w Hiszpanii

W ciągu ostatniej dekady w Hiszpanii odnotowano znaczny spadek liczby nowych domów. Według danych Ministerstwa Transportu, Mobilności i Agendy Miejskiej w 2023 r. wydano pozwolenia na budowę około 100 000 domów, a liczba ta, choć wyższa niż w najcięższych latach kryzysu w 2008 r., nadal jest znacznie niższa od poziomu nieruchomości przed kryzysem bańka. Dla porównania, w 2006 r., będącym szczytem budowy, wydano pozwolenia na budowę ponad 700 000 domów.

Spadek budownictwa wynika z kilku czynników. Wśród nich decydujące znaczenie miała niepewność gospodarcza, wzrost kosztów materiałów i pracy oraz brak dostępnych gruntów w dużych miastach. Ponadto przepisy dotyczące planowania przestrzennego, często złożone i restrykcyjne, utrudniają uruchamianie nowych projektów, zwłaszcza w obszarach metropolitalnych, gdzie popyt pozostaje wysoki.

Porównanie z innymi krajami Unii Europejskiej

Brak budownictwa mieszkaniowego nie jest problemem wyłącznie Hiszpanii, ale jego wpływ jest bardziej wyraźny w porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej. Według danych Eurostatu w 2022 r. Hiszpania wybudowała około 2,1 nowego domu na 1000 mieszkańców, znacznie poniżej takich krajów jak Niemcy (3,6 domu na 1000 mieszkańców) i Francja (5,2 domu na 1000 mieszkańców).

Kraje takie jak Polska i Szwecja również przewyższają Hiszpanię w tej dziedzinie, osiągając znacznie wyższe wskaźniki budownictwa. Na przykład w przypadku Szwecji polityka promowania budowy tanich mieszkań pozwoliła na utrzymanie stosunkowo stabilnej podaży. Z drugiej strony w Hiszpanii niski poziom budownictwa powoduje brak równowagi pomiędzy podażą i popytem, ​​co prowadzi do wzrostu cen mieszkań, zarówno na sprzedaż, jak i na wynajem.

Długoterminowe skutki dla sektora nieruchomości

1. Wzrost cen

Jedną z najbardziej bezpośrednich i widocznych konsekwencji braku budowy jest wzrost cen mieszkań. Według Indeksu Cen Mieszkań INE w 2023 r. ceny wzrosły o 5% rok do roku, a regiony takie jak Madryt i Barcelona osiągnęły wzrost o ponad 8%. Ten wzrost cen jest w dużej mierze odpowiedzią na niedobory podaży w obliczu utrzymującego się dużego popytu, szczególnie w dużych miastach i obszarach turystycznych.

Jeśli ta tendencja się utrzyma, w nadchodzących latach ceny mogą nadal rosnąć, jeszcze bardziej utrudniając dostęp do mieszkań, zwłaszcza dla młodych ludzi i sektorów najbardziej wrażliwych.

2. Problemy dostępności młodych ludzi

Brak nowych mieszkań bezpośrednio wpływa na przystępność cenową mieszkań dla młodszych pokoleń, które już teraz borykają się z niepewnym rynkiem pracy i niskimi płacami. Według danych Eurostatu średni wiek emancypacji w Hiszpanii jest jednym z najwyższych w Europie i wynosi 30 lat, czyli znacznie powyżej średniej europejskiej wynoszącej 26 lat. To opóźnienie w emancypacji wynika w dużej mierze z wysokich cen mieszkań i braku przystępnych cenowo alternatyw na wynajem.

3. Zmiana popytu: boom na wynajem

W obliczu rosnących cen mieszkań i braku nowego budownictwa, coraz więcej osób decyduje się na wynajem zamiast kupować. To napędza wzrost rynku wynajmu, który według danych Idealista w niektórych miastach, takich jak Madryt czy Barcelona, ​​stanowi już ponad 30% ogółu wynajętych domów. Brak nowych domów odbija się jednak także na rynku najmu, na którym ceny w ostatnich latach znacząco wzrosły.

4. Wpływ na gospodarkę

Sektor budowlany tradycyjnie był jednym z motorów hiszpańskiej gospodarki. Brak inwestycji w nowe mieszkania wpływa nie tylko na podaż i popyt na rynku nieruchomości, ale ma także reperkusje w innych powiązanych sektorach, takich jak zatrudnienie, branża materiałów budowlanych i finansowanie bankowe. W ujęciu makroekonomicznym stagnacja w budownictwie może w nadchodzących dekadach ograniczyć wzrost PKB i rozwój gospodarczy.

Jakie rozwiązania istnieją?
Aby zaradzić niedoborowi nowego budownictwa mieszkaniowego, należy podjąć działania zarówno w sektorze prywatnym, jak i publicznym. Niektóre możliwe rozwiązania obejmują:

Zachęty fiskalne i finansowe: Istotne jest, aby rząd i administracja lokalna oferowały zachęty dla deweloperów budujących niedrogie mieszkania. Mogą one obejmować obniżki podatków lub łatwiejsze wydawanie pozwoleń.
Poprawa przepisów dotyczących planowania urbanistycznego: Uproszczenie procedur administracyjnych i planowania przestrzennego mogłoby przyspieszyć tempo budowy, szczególnie na obszarach o dużym popycie.
Promocja mieszkań na wynajem socjalny: Inwestowanie w niedrogie mieszkania na wynajem, zarówno przez sektor publiczny, jak i prywatny, jest kluczem do zrównoważenia podaży i popytu na rynku, na którym dostęp do mieszkań jest coraz bardziej ograniczony.
Wykorzystanie nowych technologii i zrównoważone budownictwo: Innowacje, takie jak konstrukcja modułowa lub wykorzystanie zrównoważonych materiałów, mogą pomóc w obniżeniu kosztów i czasu budowy, zwiększając opłacalność nowych projektów.

Wniosek
Brak budowy nowych domów w Hiszpanii generuje szereg wyzwań, które w nadchodzących latach będą miały wpływ na sektor nieruchomości. Jeśli szybko nie zostaną podjęte działania, skutki będą bardziej widoczne: wyższe ceny, trudności w dostępie do mieszkań i możliwe spowolnienie gospodarcze. W porównaniu z innymi krajami Unii Europejskiej Hiszpania pozostaje w tyle pod względem produkcji nowych domów, co uwydatnia potrzebę działania w sposób skoordynowany i skuteczny, aby zagwarantować bardziej zrównoważony i zrównoważony rynek nieruchomości.