Új spanyol lakásügyi királyi rendelet 2026: mi van jóváhagyva és mi vár még megállapodásra

Összefoglaló: a lényeg 30 másodpercben

• A Minisztertanács jóváhagyta (szeptember 29.): két királyi törvényerejű rendeletet. Az egyik az intézkedések zömét tartalmazza, a másik a bérleti szerződések automatikus meghosszabbítását.
• Kilakoltatások: a kiszolgáltatott háztartások védelmét 2030. december 31-ig meghosszabbították.
• Alapok: 2028-ig korlátozzák a lakások és jelzáloghitel-portfóliók spekulatív vásárlását, ha azokat az értékbecslés alatti áron szerzik meg.
• Bérlet: 2%-os felső korlát az éves bérletidíj-emelésre, valamint rendkívüli, legfeljebb kétéves hosszabbítás a 2028. december 31. előtt lejáró szerződésekre.
• Szezonális és szobabérlet: új szabályozás további követelményekkel és ellenőrzéssel.
• Turisztikai lakások: 10%-os áfa (korábban 21%-ról is szó volt).
• Támogatások: 0%-os finanszírozás az első lakás vásárlásához ("TU CASA" mechanizmus), valamint adókedvezmények a bérlőknek és a bérleti díjat csökkentő tulajdonosoknak.
• Függőben: a Kongresszus (képviselőház) általi megerősítés (péntek, október 2.), a második rendelet megjelenése a BOE-ban (a spanyol hivatalos közlöny), és számos technikai meghatározás.

Mit hagyott jóvá a kormány

A kormány két rendeletet fogadott el a PSOE és a Sumar közötti többhetes tárgyalások után. A két szövegre bontás célja, hogy a legvitatottabb intézkedés, különösen az automatikus hosszabbítás, ne süllyessze el a többit a parlamenti szavazáson.

Van egy előzmény, amely megmagyarázza ezt az óvatosságot. Egy korábbi rendelet, amely szintén tartalmazta a hosszabbítást és a 2%-os korlátot, március 22-én lépett hatályba, és április 28-án megszűnt, mert nem erősítették meg: a PP, a Vox és a Junts ellene szavazott. Ez a helyzet jelentős bizonytalanságot okozott bérlőknek és tulajdonosoknak.

Az első rendelet intézkedései

Kilakoltatások: védelem 2030-ig

A lakhatási alternatíva nélküli, kiszolgáltatott helyzetű személyek kilakoltatását ismét felfüggesztették 2030. december 31-ig. Eddig a felfüggesztés 2026 végéig tartott.

Fékezés a spekulatív vásárlásokon

2028-ig korlátozzák a lakásvásárlást azon szervezetek számára, amelyek ingatlanokat vagy jelzáloghitel-portfóliókat az értékbecslésnél jóval alacsonyabb áron szereznek meg. Az első elemzések szerint a küszöb az érték 70%-a lenne. Kivétel vonatkozik az állami szervekre, például a Casa 47-re, hogy továbbra is vásárolhassanak közösségi vagy megfizethető lakásokat.

SOCIMI-k

Adózásukat átalakítják, hogy a befektetések a megfizethető lakhatás felé irányuljanak. A sajtó szerint a lakásbérletből származó nyereség adója 15%-ról 25%-ra emelkedne.

Szezonális bérlet

A LAU-t (a spanyol városi bérleti törvényt) módosítják, hogy ez a szerződéstípus közelebb kerüljön az állandó lakhelyre szóló bérlethez. Az első részletek szerint meg kell jelölni az ideiglenes tartózkodás okát, és az időtartamnak 31 napnál hosszabbnak, de legfeljebb 12 hónaposnak kell lennie.

Szobabérlet

A LAU-t itt is módosítják, hogy közelítsék az állandó lakhelyre szóló bérlethez. Az összes szoba bérleti díjának összege nem haladhatja meg a teljes lakás bérleti díját. A saját polgári joggal rendelkező régiók, például Katalónia, a saját szabályaikat alkalmazzák.

10%-os áfa a turisztikai lakásokra

A turisztikai bérlet, amely eddig mentes volt, 10%-os adót fizet majd. A szabályozás a 30 éjszakánál rövidebb bérletekre vonatkozik.

2%-os korlát a bérleti díj emelésére

Visszatér a meglévő szerződések éves emelésének 2%-os korlátja.

Támogatások és adókedvezmények

• TU CASA: állami garanciával nyújtott 0%-os finanszírozás, amelyet az ICO (hivatalos hitelintézet) kezel; az ingatlan értékének legfeljebb 20%-át fedezi, legfeljebb 50 000 euróig.
• Bérlők: adókedvezmények évi 33 000 euróig terjedő jövedelemig, a jövedelem szerint fokozatosan. A kormány becslése szerint 1,6 millió háztartást érint.
• Tulajdonosok: adókedvezmények azoknak, akik a már feszült piaci övezetnek nyilvánított területeken kívül csökkentik a bérleti díjat.
• Védett lakások: szuper-csökkentett, 4%-os áfa az állami és védett lakásépítésre.

A második rendelet: a bérletek automatikus meghosszabbítása

Ez a szöveg, a Sumar fő követelése, lehetővé teszi, hogy a 2028. december 31. előtt lejáró szerződéseket legfeljebb két további évvel, éves időszakokban meghosszabbítsák. A hatályos szerződés feltételei megmaradnak, és a bérlőnek naprakésznek kell lennie a fizetésekkel, az előző nyolc hónapban is. A gyakorlatban a tulajdonosnak igazolt okot kellene felmutatnia, például hogy saját célra szüksége van a lakásra, ha nem akarja megújítani a szerződést. Bizonyos esetekben kivételek vannak.

Ez a szöveg kelti a legtöbb aggályt, és a rendelkezésre álló információk szerint még nem jelent meg a BOE-ban.

Mi vár még megállapodásra

1. A Kongresszus általi megerősítés. Október 2-án, pénteken, rendkívüli plenáris ülésen tervezik. Elegendő támogatás nélkül a rendeletek hatályukat vesztenék, ahogy áprilisban is történt. A Junts és a PNV döntő szerepet játszik, és fenntartásokat fogalmaztak meg a hosszabbítással kapcsolatban.
2. A "keselyűalap" fogalma. A miniszter nem pontosította a fogalmat, és a szöveg sem tisztázza, ami jogbizonytalanságot okozhat.
3. A második rendelet részletei. A hosszabbítás pontos kivételei és a kártérítés szabályai még nem ismertek.
4. Végrehajtás. Kérdéses, hogyan illeszkednek a kedvezmények, a turisztikai áfa és az új szezonális bérleti szabályok a regionális előírásokhoz.
5. Megjelenés a BOE-ban. Addig a végleges tartalmat nem szabad véglegesnek tekinteni.

Mit jelent ez a tulajdonosoknak, bérlőknek és befektetőknek

• Tulajdonosok: vizsgálják felül a 2029 előtt lejáró szerződéseket, mérlegeljék a bérleti díj csökkentéséért járó kedvezményeket, és tanulmányozzák az új szezonális bérleti szabályokat.
• Bérlők: ismerjék meg a hosszabbítás kérésének feltételeit és a kedvezményeket.
• Turisztikai bérbeadásba fektetők: a 10%-os áfa megváltoztatja a tevékenység jövedelmezőségét.
• Első lakásvásárlók: a TU CASA támogatás megkönnyítheti a piacra lépést.

Gyakran ismételt kérdések

Hatályban van már az új lakásügyi rendelet?
A Minisztertanács jóváhagyta, de a Kongresszusnak meg kell erősítenie; erre október 2-án kerül sor.

Meddig tart a kilakoltatás elleni védelem?
2030. december 31-ig.

Mely bérleti szerződések hosszabbíthatók meg?
Azok, amelyek 2028. december 31. előtt lejárnak, legfeljebb két további évre, ha a bérlő naprakész a fizetésekkel.

Hogyan adóznak a turisztikai lakások?
10%-os áfával.

Mennyivel emelhető a bérleti díj?
Az éves emelés felső korlátja 2% lesz.

Ez a cikk tájékoztató jellegű, és nem helyettesíti a jogi vagy adótanácsadást. Ingatlanával kapcsolatos döntések előtt forduljon szakemberhez.

Felhasznált források: idealista/news, Infobae, Noticias Jurídicas, Europa Press és más médiumok (2026. szeptember 29–30.).