¿Qué impuestos se pagan al comprar obra nueva en la Comunitat Valenciana?
Al comprar obra nueva en la Comunitat Valenciana se paga un 10 % de IVA más el AJD de la escritura: 0,1 % si será su vivienda habitual y 1,4 % si no lo es. El AJD de la hipoteca lo paga el banco. En una vivienda de 300.000 €, son 30.300 € o 34.200 €.
En resumen
- La obra nueva paga IVA del 10 % más AJD: 0,1 % si es vivienda habitual y 1,4 % si no lo es.
- En una vivienda nueva de 300.000 € son 30.300 € como vivienda habitual o 34.200 € como segunda residencia.
- Una vivienda de segunda mano del mismo precio paga ITP del 9 %: 27.000 €.
El IVA: el impuesto principal de la obra nueva
La primera venta de una vivienda nueva por el promotor está sujeta a IVA, no al ITP. La Ley del IVA fija un tipo del 10 % para las viviendas, con un máximo de dos plazas de garaje y los trasteros que se vendan junto con la vivienda. Solo las viviendas de protección oficial de régimen especial pagan el 4 %.
El IVA se paga al promotor: una parte con cada pago a cuenta y el resto en la firma ante notario. No se paga de golpe al final, pero es el mayor coste después del precio.
El AJD: vivienda habitual o segunda residencia
La escritura de compra de obra nueva paga también el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que cobra la Generalitat Valenciana. Desde el 1 de junio de 2026 el tipo general es del 1,4 % (antes, 1,5 %), por la Ley 5/2025.
Si la vivienda será su vivienda habitual, el tipo es del 0,1 %. La Ley 5/2026, en vigor desde el 11 de agosto de 2026, mantiene este tipo para las escrituras de adquisición de vivienda habitual. Para una segunda residencia o una inversión se aplica el 1,4 %.
La suma total: ejemplo con 300.000 €
Esto es lo que paga el comprador en impuestos por una vivienda de 300.000 € (precio sin impuestos):
| Caso | Impuestos | Total |
|---|---|---|
| Obra nueva, vivienda habitual | IVA 10 % (30.000 €) + AJD 0,1 % (300 €) | 30.300 € |
| Obra nueva, segunda residencia o inversión | IVA 10 % (30.000 €) + AJD 1,4 % (4.200 €) | 34.200 € |
| Vivienda de segunda mano | ITP 9 % (27.000 €) | 27.000 € |
Aparte se pagan notaría, Registro de la Propiedad, tasación y, si la usa, gestoría. No son impuestos, pero también hay que contar con ellos.
El AJD que paga el banco
Si firma una hipoteca, la escritura del préstamo también paga AJD. Desde noviembre de 2018 (Real Decreto-ley 17/2018) este impuesto lo paga el banco, no usted, así que no aparece en sus impuestos de compra.
El promotor también paga AJD al 1,4 % en sus propias escrituras, como la declaración de obra nueva y la división horizontal del edificio. Forman parte de sus costes antes de vender la primera vivienda.
Por qué la obra nueva paga más impuestos
- El IVA (10 %) es más alto que el ITP de la vivienda usada (9 %) en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026.
- En obra nueva se suma el AJD al IVA; en la vivienda usada el ITP es el único impuesto de la compra.
- El promotor paga impuestos en sus propias escrituras durante la construcción, que forman parte de sus costes.
A cambio, la obra nueva llega con la normativa energética actual, las garantías del promotor y sin gastos de reforma inmediatos. Los impuestos son uno de los muchos motivos por los que la obra nueva es más cara, no el único.
Lo que significa para usted
Si va a comprar: sume al precio de la obra nueva al menos un 10,1 % (vivienda habitual) o un 11,4 % (segunda residencia) antes de calcular la hipoteca, más notaría y registro. Pida al promotor el calendario de pagos con el IVA desglosado.
Si va a vender una vivienda usada: su comprador paga un 9 % de ITP en lugar del 10 % de IVA más AJD. Esa diferencia puede ser un argumento a su favor al fijar el precio frente a la obra nueva de la zona. Datos orientativos; consulte con su asesor fiscal.
Preguntas frecuentes
¿En obra nueva se paga IVA o ITP? En la primera venta del promotor se paga IVA (10 %) más AJD. Si compra una vivienda que ya ha tenido otro propietario, se paga ITP (9 % en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026).
¿Quién paga el AJD de la hipoteca? El banco. Desde noviembre de 2018 el prestamista paga el AJD de la escritura del préstamo hipotecario. Usted paga el AJD de la escritura de compra.
¿El AJD del 0,1 % vale para no residentes? El tipo reducido está ligado a que la vivienda sea su residencia habitual. Una vivienda de vacaciones o de inversión paga el 1,4 % general. Confirme su caso con su asesor fiscal antes de firmar.
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Orientativo; consulte con su asesor fiscal o abogado.
Fuentes: Agencia Tributaria, tipos del IVA (Ley 37/1992, art. 91); Ley 5/2025 (RSM, 2025); Ley 5/2026, de 31 de julio (BOE y Garrigues, agosto de 2026); Guiafiscal.es (consultado el 04/11/2026); Real Decreto-ley 17/2018 (Garrigues, 08/11/2018).
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