Dostęp do pierwszego mieszkania jest jednym z głównych problemów, z którymi borykają się młodzi ludzie i mieszkańcy Hiszpanii. Pomimo wysiłków rządu i środków politycznych, ceny mieszkań przewyższyły wzrost wynagrodzeń, a podaż nieruchomości nie zaspokaja popytu, co tworzy złożony scenariusz dla osób poszukujących swojego pierwszego domu.

1. Ewolucja wynagrodzeń w porównaniu do cen mieszkań w ciągu ostatnich 20 lat

W ciągu ostatnich dwóch dekad ceny mieszkań w Hiszpanii rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia. Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego (INE), wynagrodzenia wzrosły średnio o 16% w latach 2002-2022. W porównaniu do tego, ceny mieszkań wzrosły o ponad 150% w niektórych obszarach, zwłaszcza w miastach takich jak Madryt, Barcelona i Costa Blanca.

Ten brak równowagi zwiększył trudność dla młodych ludzi, którzy muszą przeznaczać coraz większą część swoich dochodów na spłatę kredytów hipotecznych lub wynajem. Podczas gdy wcześniej zalecano, aby nie wydawać więcej niż 30% miesięcznych dochodów na mieszkanie, obecnie ten odsetek wzrósł do ponad 40%, a nawet 50% w niektórych obszarach.

2. Wzrost cen po pandemii COVID-19

Pandemia COVID-19 wprowadziła nowe dynamiki na rynek nieruchomości. Chociaż początkowo spodziewano się spadku cen ze względu na niepewność gospodarczą, rzeczywistość była inna. Zamknięcia i wzrost pracy zdalnej spowodowały wzrost popytu na większe domy z przestrzeniami na zewnątrz. W obszarach takich jak Costa Blanca ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły o 7-10% od 2020 roku.

Dodatkowo nowe inwestycje przyczyniły się do wzrostu popytu na luksusowe nieruchomości, zwłaszcza na obszarach przybrzeżnych. To dodatkowo podbiło ceny, utrudniając mieszkańcom lokalnym rywalizację z międzynarodowymi nabywcami.

3. Popyt vs podaż dostępnych nieruchomości

Kolejnym kluczowym czynnikiem jest ograniczona podaż mieszkań w porównaniu do rosnącego popytu. W ostatniej dekadzie budownictwo mieszkaniowe nie nadążało za popytem, szczególnie w dużych miastach i obszarach przybrzeżnych jak Costa Blanca. Według Ministerstwa Transportu, Mobilności i Agendy Miejskiej, w latach 2007-2022 wybudowano mniej mieszkań niż w poprzedniej dekadzie, co było spowodowane kryzysem mieszkaniowym w 2008 roku i późniejszą recesją gospodarczą.

Ten niedobór podaży podbił ceny sprzedaży i wynajmu, szczególnie na obszarach turystycznych, gdzie zakup nieruchomości przez obcokrajowców jeszcze bardziej zmniejszył dostępność dla mieszkańców lokalnych. Brak mieszkań socjalnych i przystępnych cenowo to problem, ponieważ jedynie 2,5% wszystkich mieszkań wybudowanych w Hiszpanii w latach 2010-2020 było mieszkaniami socjalnymi, znacznie poniżej średniej europejskiej, która wynosi około 9%.

4. Porównanie z innymi krajami Unii Europejskiej

Hiszpania jest w gorszej sytuacji niż średnia europejska, jeśli chodzi o dostępność mieszkań. Według Eurostatu w 2023 roku 35% młodych Hiszpanów w wieku od 25 do 34 lat wciąż mieszkało z rodzicami, co jest wynikiem znacznie wyższym niż średnia europejska wynosząca 22%. Ponadto Hiszpania znajduje się wśród krajów UE, gdzie wysiłek finansowy potrzebny do zakupu mieszkania jest największy.

W porównaniu, kraje takie jak Niemcy czy Francja wdrożyły bardziej efektywne polityki kontroli cen oraz zwiększyły budowę mieszkań socjalnych, co zmniejszyło wpływ wzrostu cen. W Hiszpanii środki są bardziej ograniczone, a dostęp do mieszkań stał się jednym z głównych zmartwień społeczeństwa.

5. Możliwe rozwiązania i prognozy na przyszłość

W krótkim okresie kluczowe jest, aby rząd przyjął bardziej stanowcze środki w celu ułatwienia dostępu do mieszkań. Niektóre możliwe rozwiązania to:

• Promowanie mieszkań socjalnych: Zwiększenie inwestycji w mieszkania socjalne w celu zwiększenia podaży nieruchomości przystępnych cenowo dla młodych ludzi i mieszkańców lokalnych.

• Regulacja wynajmu: Wdrożenie środków kontroli cen wynajmu, zwłaszcza na obszarach, gdzie turystyka zwiększyła spekulacje na rynku nieruchomości.

• Zachęty do budowy mieszkań przystępnych cenowo: Ułatwienie ulg podatkowych i regulacyjnych dla deweloperów koncentrujących się na budowie mieszkań dla klasy średniej i pracującej.

• Większy dostęp do kredytów hipotecznych: Promowanie kredytów hipotecznych na korzystniejszych warunkach dla młodych ludzi, ułatwiając im wejście na rynek.

W nadchodzących latach, jeśli nie zostaną podjęte skuteczne środki, prawdopodobnie sytuacja się pogorszy, a ceny będą nadal rosły, co utrudni dostęp do mieszkań. Jednak jeśli rząd i instytucje wdrożą odpowiednie reformy, możliwe jest osiągnięcie równowagi między podażą a popytem, co pozwoli na bardziej sprawiedliwy dostęp do rynku nieruchomości.