Nowy hiszpański dekret mieszkaniowy 2026: co zostało zatwierdzone, a co wciąż czeka na uzgodnienie

Podsumowanie: najważniejsze w 30 sekund

• Zatwierdzone przez Radę Ministrów (29 września): dwa dekrety z mocą ustawy. Jeden zawiera większość środków, drugi dotyczy automatycznego przedłużenia umów najmu.
• Eksmisje: ochrona gospodarstw domowych w trudnej sytuacji przedłużona do 31 grudnia 2030 r.
• Fundusze: do 2028 r. ograniczenia dotyczące spekulacyjnego zakupu mieszkań i portfeli kredytów hipotecznych nabywanych znacznie poniżej wartości wyceny.
• Najem: limit 2% rocznej podwyżki czynszu oraz nadzwyczajne przedłużenie do dwóch lat dla umów wygasających przed 31 grudnia 2028 r.
• Najem sezonowy i pokoi: nowe regulacje z dodatkowymi wymogami i kontrolami.
• Mieszkania turystyczne: VAT 10% (wcześniej mówiono o 21%).
• Pomoc: finansowanie 0% na zakup pierwszego mieszkania (mechanizm „TU CASA") oraz ulgi podatkowe dla najemców i dla właścicieli obniżających czynsz.
• W toku: zatwierdzenie przez Kongres (piątek, 2 października), publikacja drugiego dekretu w BOE (hiszpański dziennik urzędowy) oraz kilka definicji technicznych.

Co zatwierdził rząd

Rząd zatwierdził dwa dekrety po tygodniach negocjacji między PSOE a Sumar. Podział na dwa teksty zdecydowano po to, aby najbardziej kontrowersyjne środki, zwłaszcza automatyczne przedłużenie, nie pogrzebały reszty w głosowaniu parlamentarnym.

Istnieje precedens, który tłumaczy tę ostrożność. Wcześniejszy dekret, zawierający również przedłużenie i limit 2%, wszedł w życie 22 marca i wygasł 28 kwietnia, ponieważ nie został zatwierdzony. Przeciw głosowały PP, Vox i Junts. Ta sytuacja wywołała dużą niepewność wśród najemców i właścicieli.

Środki zawarte w pierwszym dekrecie

Eksmisje: ochrona do 2030 r.

Eksmisje osób w trudnej sytuacji, które nie mają alternatywnego mieszkania, zostają ponownie zawieszone do 31 grudnia 2030 r. Dotychczas zawieszenie obowiązywało do końca 2026 r.

Hamulec dla spekulacyjnych zakupów

Do 2028 r. ograniczono zakupy mieszkań przez podmioty nabywające nieruchomości lub portfele hipoteczne znacznie poniżej wartości wyceny. Według pierwszych analiz próg wynosiłby 70% wartości. Wyjątek dotyczy podmiotów publicznych, takich jak Casa 47, aby mogły nadal nabywać mieszkania publiczne lub dostępne cenowo.

SOCIMI

Ich opodatkowanie zostaje przebudowane, aby kierować inwestycje w stronę mieszkań dostępnych cenowo. Według prasy podatek od zysków z najmu mieszkań wzrósłby z 15% do 25%.

Najem sezonowy

Zmienia się LAU (hiszpańska ustawa o najmie miejskim), aby zbliżyć ten typ umowy do najmu mieszkania na stałe. Według pierwszych szczegółów należy wskazać przyczynę czasowego pobytu, a czas trwania musi przekraczać 31 dni i nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.

Najem pokoi

LAU zmienia się także tutaj, aby zrównać go z najmem mieszkania na stałe. Suma czynszów za wszystkie pokoje nie może przekraczać kwoty, jaką kosztowałby najem całego mieszkania. Regiony z własnym prawem cywilnym, takie jak Katalonia, zastosują własne przepisy.

VAT 10% na mieszkania turystyczne

Najem turystyczny, dotychczas zwolniony, będzie opodatkowany stawką 10%. Przepisy dotyczą najmu krótszego niż 30 nocy.

Limit 2% podwyżki czynszu

Wraca limit 2% rocznej aktualizacji obowiązujących umów.

Pomoc i ulgi podatkowe

• TU CASA: finansowanie 0% z gwarancją państwa, zarządzane przez ICO (oficjalny instytut kredytowy), obejmujące do 20% wartości mieszkania, maksymalnie 50 000 euro.
• Najemcy: ulgi podatkowe przy dochodach do 33 000 euro rocznie, stopniowane według dochodu. Rząd szacuje, że obejmą 1,6 mln gospodarstw domowych.
• Właściciele: zachęty podatkowe dla tych, którzy obniżą czynsz poza obszarami już uznanymi za napięte rynki.
• Mieszkania chronione: superobniżony VAT 4% dla budownictwa publicznego i chronionego.

Drugi dekret: automatyczne przedłużenie umów najmu

Ten tekst, główny postulat Sumar, pozwala przedłużyć umowy wygasające przed 31 grudnia 2028 r. nawet o dwa kolejne lata, w okresach rocznych. Warunki obowiązującej umowy pozostają bez zmian, a najemca musi być na bieżąco z płatnościami, także w ciągu poprzednich ośmiu miesięcy. W praktyce właściciel musiałby wykazać uzasadnioną przyczynę, np. potrzebę zamieszkania w lokalu, aby nie przedłużyć umowy. W niektórych przypadkach przewidziano wyjątki.

To tekst budzący najwięcej wątpliwości i, według dostępnych informacji, nie został jeszcze opublikowany w BOE.

Co wciąż czeka na uzgodnienie

1. Zatwierdzenie przez Kongres. Zaplanowane na piątek 2 października na nadzwyczajnej sesji plenarnej. Bez wystarczającego poparcia dekrety wygasną, jak w kwietniu. Junts i PNV są kluczowe i wyrażały zastrzeżenia wobec przedłużenia.
2. Definicja „funduszu sępa". Minister nie sprecyzowała tego pojęcia, a tekst go nie wyjaśnia, co może powodować niepewność prawną.
3. Szczegóły drugiego dekretu. Dokładne wyjątki od przedłużenia i zasady odszkodowań nie są jeszcze znane.
4. Wdrożenie. Trzeba zobaczyć, jak ulgi, VAT turystyczny i nowe przepisy o najmie sezonowym zostaną połączone z przepisami regionalnymi.
5. Publikacja w BOE. Do tego czasu ostatecznej treści nie należy traktować jako ostatecznej.

Co to oznacza dla właścicieli, najemców i inwestorów

• Właściciele: warto sprawdzić umowy wygasające przed 2029 r., rozważyć ulgi za obniżenie czynszu i przeanalizować nowe zasady najmu sezonowego.
• Najemcy: poznać wymogi dotyczące wniosku o przedłużenie i dostępne ulgi.
• Inwestorzy w najem turystyczny: VAT 10% zmienia rentowność tej działalności.
• Kupujący pierwsze mieszkanie: pomoc TU CASA może ułatwić wejście na rynek.

Najczęściej zadawane pytania

Czy nowy dekret mieszkaniowy już obowiązuje?
Został zatwierdzony przez Radę Ministrów, ale musi go zatwierdzić Kongres, co zaplanowano na 2 października.

Jak długo potrwa ochrona przed eksmisją?
Do 31 grudnia 2030 r.

Które umowy najmu można przedłużyć?
Te, które wygasają przed 31 grudnia 2028 r., na maksymalnie dwa kolejne lata, pod warunkiem że najemca jest na bieżąco z płatnościami.

Jak będą opodatkowane mieszkania turystyczne?
Stawką VAT 10%.

O ile można podnieść czynsz?
Limit rocznej aktualizacji wyniesie 2%.

Artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Przed podjęciem decyzji dotyczących nieruchomości skonsultuj się ze specjalistą.

Wykorzystane źródła: idealista/news, Infobae, Noticias Jurídicas, Europa Press i inne media (29–30 września 2026 r.).