Nuevo real decreto de vivienda 2026: qué está aprobado y qué falta por cerrar

Resumen: lo esencial en 30 segundos

• Aprobado por el Consejo de Ministros (29 de septiembre): dos reales decretos-ley. Uno recoge el grueso de las medidas y el otro, la prórroga automática de los alquileres.
• Desahucios: protección para hogares vulnerables ampliada hasta el 31 de diciembre de 2030.
• Fondos: restricción hasta 2028 a la compra especulativa de viviendas y carteras a precio muy inferior al de tasación.
• Alquiler: tope del 2% a la subida anual de rentas y prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028.
• Alquiler de temporada y por habitaciones: nueva regulación, con más requisitos y controles.
• Pisos turísticos: IVA del 10% (se llegó a hablar del 21%).
• Ayudas: financiación al 0% para la primera vivienda (mecanismo "TU CASA") y bonificaciones fiscales para inquilinos y para propietarios que bajen la renta.
• Pendiente: la convalidación en el Congreso (viernes 2 de octubre), la publicación en el BOE del segundo decreto y varias definiciones técnicas.

Qué ha aprobado el Gobierno

El Ejecutivo ha aprobado dos decretos tras semanas de negociación entre PSOE y Sumar. La división en dos textos se decidió para que las medidas más polémicas, sobre todo la prórroga automática, no hundan el resto en la votación parlamentaria.

Hay un precedente que explica esta cautela. Un decreto anterior, que también incluía la prórroga y el tope del 2%, entró en vigor el 22 de marzo y decayó el 28 de abril al no ser convalidado, con los votos en contra de PP, Vox y Junts. Esa situación generó mucha inseguridad entre inquilinos y propietarios.

Las medidas del primer decreto

Desahucios: protección hasta 2030

Se vuelve a suspender el desahucio de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030. Hasta ahora la suspensión llegaba a finales de 2026.

Freno a la compra especulativa

Hasta 2028 se limitan las compras de vivienda por parte de entidades que adquieran inmuebles o carteras hipotecarias muy por debajo del valor de tasación. Según los primeros análisis, el umbral estaría en el 70% del valor. Hay una excepción para entidades públicas, como Casa 47, para que puedan seguir adquiriendo vivienda pública o asequible.

Socimis

Se reordena su fiscalidad para orientar la inversión hacia vivienda asequible. Según la prensa, el gravamen sobre los beneficios de alquiler de vivienda subiría del 15% al 25%.

Alquiler de temporada

Se reforma la LAU para acercar este tipo de contrato al de vivienda habitual. Según los primeros detalles, hay que indicar la causa que motiva el alquiler temporal, y la duración debe ser superior a 31 días y nunca superar los 12 meses.

Alquiler de habitaciones

También se reforma la LAU para equipararlo al de vivienda habitual. La suma de las rentas de todas las habitaciones no podrá superar lo que costaría alquilar la vivienda completa. Las comunidades con derecho civil propio, como Cataluña, aplicarán su normativa.

IVA del 10% en pisos turísticos

Los alquileres turísticos, hasta ahora exentos, tributarán al 10%. El régimen afecta a los alquileres de menos de 30 noches.

Tope del 2% a la subida de rentas

Se recupera el límite del 2% en la actualización anual de los contratos vigentes.

Ayudas y bonificaciones

• TU CASA: financiación al 0% con respaldo del Estado, gestionada por el ICO, que cubriría hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros.
• Inquilinos: bonificaciones fiscales para rentas de hasta 33.000 euros anuales, graduadas según ingresos. El Gobierno estima que llegarán a 1,6 millones de hogares.
• Propietarios: incentivos fiscales para quienes reduzcan la renta fuera de las zonas tensionadas ya declaradas.
• Vivienda protegida: IVA superreducido del 4% para la promoción pública y protegida.

El segundo decreto: prórroga automática de los alquileres

Este texto, la gran reivindicación de Sumar, permite prorrogar hasta dos años adicionales, por plazos anuales, los contratos que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028. Se mantienen las condiciones del contrato en vigor y el inquilino debe estar al corriente de pago, también durante los ocho meses anteriores. En la práctica, el propietario tendría que acreditar una causa justificada, como necesitar la vivienda para sí, para no renovar. Existen excepciones en determinados casos.

Es el texto que más recelos genera y, según la información disponible, aún no se ha publicado en el BOE.

Qué falta por acordar

1. Convalidación en el Congreso. Está prevista para el viernes 2 de octubre en un pleno extraordinario. Sin los apoyos suficientes, los decretos decaerían, como ocurrió en abril. Junts y PNV son decisivos y han mostrado reticencias con la prórroga.
2. Definición de "fondo buitre". La ministra no ha concretado el concepto y el texto no lo aclara, lo que puede generar inseguridad jurídica.
3. Letra pequeña del segundo decreto. Faltan por conocer con precisión las excepciones a la prórroga y las indemnizaciones.
4. Desarrollo y aplicación práctica. Habrá que ver cómo se coordinan las bonificaciones, el IVA turístico y la nueva regulación de temporada con las normas autonómicas.
5. Publicación en el BOE. Hasta entonces, conviene no dar por firme el contenido definitivo.

Qué significa para propietarios, inquilinos e inversores

• Propietarios: revisar los contratos que vencen antes de 2029, valorar las bonificaciones por bajar la renta y estudiar la nueva normativa de temporada.
• Inquilinos: conocer los requisitos para solicitar la prórroga y las deducciones.
• Inversores en alquiler turístico: el IVA del 10% cambia la rentabilidad de la actividad.
• Compradores de primera vivienda: las ayudas TU CASA pueden facilitar la entrada.

Preguntas frecuentes

¿Está ya en vigor el nuevo decreto de vivienda?
Ha sido aprobado por el Consejo de Ministros, pero debe ser convalidado por el Congreso, prevista para el 2 de octubre.

¿Cuánto durará la protección frente a desahucios?
Hasta el 31 de diciembre de 2030.

¿Qué contratos de alquiler se pueden prorrogar?
Los que finalicen antes del 31 de diciembre de 2028, con un máximo de dos años adicionales y si el inquilino está al corriente de pago.

¿Cuánto tributarán los pisos turísticos?
IVA del 10%.

¿Cuánto se puede subir el alquiler?
El tope de actualización anual será del 2%.

Este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal. Consulta con un profesional antes de tomar decisiones sobre tu vivienda.

Fuentes consultadas: idealista/news, Infobae, Noticias Jurídicas, Europa Press y otros medios (29-30 de septiembre de 2026).