Decydując się na wynajem nieruchomości w Hiszpanii, szczególnie w regionach o dużym popycie, takich jak Costa Blanca, kluczowe jest zrozumienie różnic między trzema głównymi typami najmu: wynajmem turystycznym, sezonowym i długoterminowym. Każdy z nich odpowiada na inne potrzeby, wiąże się z odmiennymi wymogami prawnymi i oferuje zarówno zalety, jak i wady – zarówno dla właścicieli, jak i najemców.

W niniejszym artykule szczegółowo analizujemy każdą z tych form najmu, ich korzyści i ograniczenia oraz kroki wymagane do legalnego wynajmu w każdym przypadku.

1. Wynajem turystyczny

Co to jest?

Wynajem turystyczny odnosi się do najmu umeblowanej nieruchomości na dni lub tygodnie, w celach wakacyjnych, za pośrednictwem platform takich jak Airbnb, Booking lub bezpośrednio przez agencje. Ten typ wynajmu regulowany jest przez wspólnoty autonomiczne, a w Wspólnocie Walenckiej wymaga wcześniejszego uzyskania licencji turystycznej.

Wymogi prawne:

• Licencja turystyczna (numer VT) wydawana przez Generalitat Valenciana.

• Rejestracja w Rejestrze Firm, Obiektów i Zawodów Turystycznych.

• Certyfikat zamieszkania oraz zgodność z przepisami bezpieczeństwa (gaśnica, formularz reklamacyjny itd.).

• Oświadczenie odpowiedzialności złożone w urzędzie miasta.

• Obowiązek zgłaszania dochodów w deklaracji IRPF oraz VAT, jeśli oferowane są usługi dodatkowe.

Zalety:

• Wysoka rentowność za noc w obszarach turystycznych.

• Elastyczność użytkowania przez właściciela.

• Większa kontrola nad nieruchomością pomiędzy rezerwacjami.

Wady:

• Złożone formalności administracyjne.

• Coraz bardziej restrykcyjne przepisy w wielu miastach.

• Wysoka rotacja najemców – konieczność intensywnego zarządzania lub współpracy z agencją.

• Sezonowość – nieregularne dochody.

2. Wynajem sezonowy

Co to jest?

Jest to najem na tygodnie lub miesiące, ale nie przeznaczony do zamieszkania na stałe. Służy do tymczasowych pobytów z powodów zawodowych, akademickich, zdrowotnych lub przedłużonego wypoczynku. Nie jest klasyfikowany jako najem turystyczny ani długoterminowy, ale wymaga udokumentowania czasowego charakteru umowy.

Wymogi prawne:

• Licencja turystyczna nie jest wymagana, o ile w umowie jasno wskazany jest powód tymczasowego pobytu (np. praca, leczenie).

• Umowa zawiera daty rozpoczęcia i zakończenia.

• Nie podlega ustawie o najmie miejskim (LAU) jako miejsce zamieszkania, lecz opiera się na woli stron, choć stosuje się niektóre podstawowe przepisy.

Zalety:

• Idealny dla osób pracujących zdalnie, studentów lub rodzin remontujących swoje mieszkania.

• Mniejsza rotacja niż w najmie turystycznym.

• Brak konieczności posiadania licencji turystycznej – korzystne w strefach z ograniczeniami.

Wady:

• Wymaga dokumentacji potwierdzającej cel tymczasowego pobytu.

• Niższe dochody niż z najmu turystycznego, ale bardziej stabilne.

• Może zostać zakwestionowany przez administrację lub urząd skarbowy, jeśli będzie traktowany jako obejście przepisów o najmie turystycznym.

3. Wynajem długoterminowy

Co to jest?

Jest to najem nieruchomości jako stałego miejsca zamieszkania najemcy, na okres minimum 5 lat, jeśli właściciel jest osobą fizyczną, lub 7 lat, jeśli jest osobą prawną (z możliwością przedłużenia).

Wymogi prawne:

• Umowa zgodna z ustawą o najmie miejskim (LAU).

• Obowiązkowa kaucja w wysokości 1 miesiąca, z możliwością uzgodnienia dodatkowych zabezpieczeń.

• Najemca ma prawo pozostać w lokalu przez 5 lub 7 lat, jeśli wypełnia swoje zobowiązania.

• Obowiązek deklaracji dochodów w rocznym zeznaniu podatkowym.

Zalety:

• Stabilny, przewidywalny dochód w dłuższym okresie.

• Mniejsza rotacja najemców – mniejsze zużycie nieruchomości.

• Prostsze zarządzanie po podpisaniu umowy.

Wady:

• Mniejsza rentowność w porównaniu z najmem turystycznym lub sezonowym w popularnych lokalizacjach.

• Właściciel ma ograniczoną elastyczność w odzyskaniu nieruchomości.

• Ryzyko zaległości w płatnościach i dłuższe procedury eksmisyjne.

Który rodzaj wynajmu wybrać? Rekomendacje według profilu właściciela:

Wniosek

Wybór odpowiedniego rodzaju najmu zależy od celu właściciela, lokalizacji nieruchomości, dostępności czasowej oraz chęci zarządzania wynajmem. Najem turystyczny może przynieść duże zyski, ale wiąże się z większą odpowiedzialnością prawną i organizacyjną. Najem sezonowy to kompromis dla tych, którzy oczekują elastyczności. Natomiast najem długoterminowy idealnie sprawdza się w przypadku osób poszukujących stabilnych dochodów i prostoty zarządzania.

We wszystkich przypadkach zaleca się sporządzanie przejrzystych umów, zgodnych z obowiązującymi przepisami, a także skorzystanie z usług profesjonalnej agencji nieruchomości lub doradcy prawnego.

Niezależnie od tego, czy jesteś właścicielem chcącym wynająć nieruchomość, inwestorem rozważającym zakup, czy najemcą szukającym wsparcia – skontaktuj się z nami.